اجاره دادن ملک اجاره‌ای در دبی: قانونی یا غیرقانونی؟
دبی: آیا مستأجر می‌تواند بدون اجازه مالک، ملک را زیرمجموعه کند؟
مرکز حل و فصل اختلافات اجاره، صلاحیت رسیدگی به تمامی اختلافات بین مالک و مستأجر هر ملک واقعی در امارات را دارد.
سؤال: من مالک یک آپارتمان دو خوابه در دبی هستم که آن را به فردی اجاره داده‌ام تا با خانواده‌اش در آن زندگی کند. اخیراً متوجه شدم که فرد دیگری در آپارتمان اقامت دارد. من مشکوک هستم که خانواده، بدون اطلاع من، یکی از اتاق‌های آپارتمان را زیرمجموعه کرده‌اند. حقوق قانونی من در این مورد چیست؟ چه کار باید بکنم؟
پاسخ:
الف. مستأجر نمی‌تواند بدون اجازه کتبی مالک، ملک اجاره‌ای را زیرمجموعه کند، مگر اینکه در قرارداد اجاره در دبی به این موضوع توافق شده باشد. این موضوع طبق ماده ۲۴ قانون شماره ۲۶ سال ۲۰۰۷ که روابط بین مالکان و مستأجران در دبی را تنظیم می‌کند، بیان شده است: “مگر اینکه طرفین در قرارداد اجاره به طور دیگری توافق کرده باشند، مستأجر نمی‌تواند ملک واقعی را به شخص ثالث زیرمجموعه کند یا استفاده از آن را به آنها واگذار کند، مگر اینکه اجازه کتبی مالک دریافت شود.”
علاوه بر این، مالک می‌تواند با ارسال یک اخطار از طریق دفترخانه یا پست ثبت شده، مستأجر را در صورتی که ملک اجاره‌ای را به شخص ثالث بدون اجازه کتبی مالک زیرمجموعه کند، اخراج کند. این موضوع طبق ماده ۲۵ (۱) (ب) قانون شماره ۳۳ سال ۲۰۰۸ که قانون شماره ۲۶ سال ۲۰۰۷ را اصلاح می‌کند، بیان شده است: “مالک می‌تواند درخواست اخراج مستأجر از ملک واقعی را قبل از پایان قرارداد اجاره تنها در موارد زیر مطرح کند:
ب. در صورتی که مستأجر ملک واقعی یا هر بخشی از آن را بدون دریافت تأیید کتبی مالک زیرمجموعه کند، که در این صورت اخراج شامل مستأجر و زیرمستأجر خواهد بود و مستأجر حق دارد از مستأجر اصلی درخواست خسارت کند.”
بر اساس این مقررات قانونی، مستأجر ممکن است با زیرمجموعه کردن اتاقی از آپارتمان شما بدون اجازه کتبی شما، شرایط قرارداد اجاره را نقض کرده باشد. همچنین، همان‌طور که قانون اجاره دبی اصلاح شده بیان می‌کند، چنین اقداماتی ممکن است منجر به روند اخراج علیه هر دو، مستأجر و زیرمستأجر، از طریق ارسال اخطار اخراج از طریق دفترخانه یا پست ثبت شده شود.
بنابراین، به عنوان مالک آپارتمان، شما به‌طور قانونی حق دارید اقداماتی مرتبط علیه مستأجر خود به دلیل نقض شرایط قرارداد اجاره‌ای که بین شما و مستأجر امضا شده، انجام دهید. شما می‌توانید مراحل زیر را در نظر بگیرید:
1. بررسی قرارداد اجاره: قرارداد اجاره خود را برای هرگونه بند خاص در مورد زیرمجموعه کردن و الزامات اجازه بررسی کنید.
2. ارتباط با مستأجر: در ابتدا، موضوع را به‌صورت شفاهی و کتبی (از طریق ایمیل یا نامه) با مستأجر خود در میان بگذارید و بیان کنید که او بخشی از آپارتمان اجاره‌ای را به شخص ثالث زیرمجموعه کرده است بدون اینکه اجازه کتبی شما را داشته باشد و از او بخواهید که ترتیبی برای تخلیه زیرمستأجر بدهد و خسارت‌های وارده به شما (در صورت وجود) را جبران کند.
3. ارسال اخطار رسمی: شما می‌توانید با استفاده از یک اخطار کتبی رسمی به مستأجر خود از طریق دفترخانه یا پست ثبت شده، اعلام کنید که او با زیرمجموعه کردن بدون اجازه شما، قرارداد اجاره را نقض کرده و درخواست تخلیه فوری آپارتمان اجاره‌ای را کنید.
4. بررسی اقدام قانونی: اگر مستأجر و زیرمستأجر بر اساس اخطار اخراج (که در بالا ذکر شد) تخلیه نکردند، می‌توانید به مرکز حل و فصل اختلافات اجاره دبی (RDC) مراجعه کنید تا روند قانونی را آغاز کنید.
