چرا بیشتر مالکان از مستاجران می‌خواهند که املاک را تخلیه کنند؟

بسیاری از مالکان در دبی از مستاجران می‌خواهند که املاک خود را تخلیه کنند تا بتوانند آن‌ها را برای فروش لیست کنند، از قیمت‌های بی‌سابقه بهره‌برداری کنند یا خودشان به املاک نقل مکان کنند تا از افزایش اجاره‌ها جلوگیری کنند.

در سه سال گذشته، اجاره‌ها در دبی به دلیل تقاضای بالا از سوی ساکنان جدید که به این امارت می‌آیند، با نرخ دو رقمی افزایش یافته است.

انیشا ساگار، مدیر مدیریت املاک در Allsopp and Allsopp، گفت که قانون واضح است و مالکان می‌توانند به مستاجران اطلاع دهند اگر تصمیم به فروش ملک بگیرند یا قصد داشته باشند خودشان به ملک نقل مکان کنند.

انیشا ساگار گفت: “آنچه ما مشاهده کرده‌ایم، افزایش مالکان است که به دنبال بهره‌برداری از بازار عالی هستند و املاک را با تعداد بیشتری برای فروش لیست می‌کنند. ما همچنین شاهد افزایش مالکان هستیم که به املاک خود باز می‌گردند، زیرا اجاره‌ها در سراسر شهر همچنان در حال افزایش است.”

برای مالکان که تصمیم به بازگشت به خانه‌های خود می‌گیرند، اجازه ندارند ملک را برای اجاره مجدد به بازار برگردانند به مدت دو سال متوالی.

در ماه مارس، سازمان تنظیم مقررات املاک (Rera) شاخص اجاره خود را اصلاح کرد تا نرخ‌ها را با بازار هم‌راستا کند.

اطلاعیه‌های تخلیه

با این حال، کارشناسان صنعت می‌گویند که برخی از مالکان به مستاجران خود که کمتر از نرخ شاخص اجاره Rera پرداخت می‌کنند، اطلاعیه‌های تخلیه ارسال می‌کنند.

آنمول دی شروف، بنیان‌گذار و رئیس گروه التون، گفت: “برخی از مالکان در دبی به مستاجران که زیر نرخ شاخص اجاره پرداخت می‌کنند، اطلاعیه‌های تخلیه صادر می‌کنند. اگرچه شاخص اجاره Rera به روز شده اجازه تعدیل نرخ‌های بازار را می‌دهد، بسیاری از مالکان ترجیح می‌دهند مستاجران را تخلیه کنند تا قراردادهای اجاره را بازنشانی کرده و درآمد اجاره خود را حداکثر کنند.”

دلایل معتبر

روپر سیموندز، مدیر اجاره در Betterhomes، گفت: “دلایل اطلاعیه تخلیه باید معتبر باشد. دلایل معتبر شامل تمایل مالک به تخریب یا بازسازی ملک، نیاز به تعمیرات عمده که نمی‌تواند در حضور مستاجر انجام شود، تمایل مالک یا خویشاوند نزدیک به استفاده از ملک و تمایل مالک به فروش ملک است. اطلاعیه تخلیه برای این دلایل نیاز به یک دوره ۱۲ ماهه از طریق کانال‌های صحیح دارد.”

او افزود که “مالک مجاز نیست مستاجری را برای اجاره مجدد ملک با قیمت بالاتر تخلیه کند و از محاسبه افزایش اجاره دور بزند.”

شروف گفت که مالکان ممکن است به مستاجران که کمتر از نرخ شاخص اجاره پرداخت می‌کنند، اطلاعیه‌های تخلیه بدهند، اما قانونی بودن این اقدام بستگی به شرایط خاص و مقررات تعیین شده توسط اداره زمین دبی و Rera دارد.

“یک مالک باید مراحل قانونی صحیح را دنبال کرده و دلایل معتبر برای تخلیه مانند فروش برنامه‌ریزی شده ملک، استفاده شخصی یا تعمیرات عمده داشته باشد. تخلیه‌هایی که تنها با هدف افزایش اجاره انجام می‌شود، احتمالاً غیرقانونی هستند مگر اینکه دلایل توجیه‌پذیری همراه آن‌ها باشد. برای هر دو طرف، مالکان و مستاجران، مهم است که به دستورالعمل‌های اخیر Rera توجه کنند و در صورت نیاز مشاوره حقوقی بگیرند.”

حداکثر افزایش اجاره سالانه

ساگار توضیح داد که اگرچه شاخص اجاره Rera به عنوان یک راهنما برای افزایش اجاره‌ها عمل می‌کند، اما به طور مستقیم حقوق تخلیه را تعیین نمی‌کند.

“اگر اجاره یک مستاجر به طور قابل توجهی زیر شاخص باشد، می‌تواند عاملی در تصمیم مالک برای صدور اطلاعیه تخلیه باشد. اگر مالکان تصمیم به این کار بگیرند، ملزم به ارائه اطلاعیه کامل ۱۲ ماهه به مستاجران هستند و نمی‌توانند واحد را به مدت دو سال مجدداً اجاره دهند. مهم است که توجه داشته باشید که حداکثر افزایش سالانه ۲۰ درصد است و هر افزایش بستگی به چندین متغیر مرتبط با بازار دارد.”

افزایش متناسب با شاخص Rera

سیموندز توضیح داد که بیشتر مالکان استراتژی قیمت‌گذاری خود را مطابق با فعالیت‌های بازار محلی تنظیم کرده و از مشاور خود در هنگام افزایش اجاره‌ها برای هم‌راستا کردن آن‌ها با شاخص اجاره Rera پیروی می‌کنند.

شروف گفت که در برخی موارد، مالکان ممکن است بخواهند اجاره‌ها را فراتر از آنچه که شاخص Rera اجازه می‌دهد، افزایش دهند، به ویژه در مناطق بسیار مورد تقاضا.

“اما، این افزایش‌ها باید به طور قانونی توجیه شوند و با مقررات Rera مطابقت داشته باشند. در میان بسیاری از مالکان رایج است که اجاره‌های خود را بر اساس نرخ‌های فعلی بازار تنظیم کنند. این بدان معنی است که اگر قیمت کالاها با توجه به تقاضا در منطقه‌ای که در آن زندگی می‌کنند، افزایش یابد، ممکن است اجاره‌ها بالاتر از آنچه که در شاخص Rera دیده می‌شود، باشد.”

مقدار افزایش اجاره برای مستاجران جدید می‌تواند به طور قابل توجهی متفاوت باشد. مالکان معمولاً اجاره‌های جدید را بر اساس شرایط فعلی بازار تعیین می‌کنند که می‌تواند منجر به افزایش‌های قابل توجهی شود. این افزایش می‌تواند ناچیز یا قابل توجه باشد، بسته به عواملی مانند موقعیت ملک، امکانات و تقاضای فعلی در منطقه.